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“Forse non tutti sanno che” – la rubrica dell’Avv. Alessandra Testaguzza. Se un immobile proviene da donazione

ASSOCIAZIONI

Da “La notizia di Ginevra” n. 3/2019, mensile della SAIG, Società delle Associazioni Italiane di Ginevra

Ginevra Secondo la nostra normativa che tutela i legittimari (coniuge, figli e ascendenti del defunto), l’acquisto per donazione può, nel tempo e in presenza di particolari circostanze, venir meno per effetto dell’eventuale esercizio, con esito positivo, dell’azione di riduzione da parte dei legittimari lesi nei propri diritti, con possibili ripercussioni anche nei confronti di terzi aventi causa dal donatario.

Il nostro ordinamento riserva, difatti, a determinati soggetti, detti legittimari una quota di eredità detta legittima della quale non possono essere privati per volontà del defunto, sia che sia stata espressa in un testamento o eseguita in vita tramite donazioni.

La donazione è soggetta a revoca da parte dello stesso donante nei 20 anni successivi alla data di stipula, oppure ad azione di revocazione nei 10 anni dalla morte del donante da parte di eventuali eredi cosiddetti pretermessi, che lamentino di aver subito, a causa della donazione ad altri soggetti, una lesione della quota di legittima che la legge riserva ai discendenti (coniuge, figli, nipoti, etc). In questo caso gli eredi legittimi pretermessi (che siano figli legittimi o naturali che si presentino inaspettatamente successivamente alla morte del donante, poco importa), possono esercitare la cosiddetta azione di riduzione per lesione di quota legittima.

I legittimari possono rinunciare all’azione di riduzione solo dopo la morte del soggetto della cui eredità si tratta, e mai durante la sua vita; pertanto, se un soggetto dispone in vita di tutto il suo patrimonio con più donazioni a favore solo di alcuni dei legittimari, quelli che non hanno ricevuto nulla – chiamati legittimari pretermessi – o quelli che comunque hanno ricevuto beni di valore inferiore a quello della quota di legittima – definiti legittimari lesi – non possono rinunciare all’azione di riduzione, mentre il donante è in vita né con dichiarazione espressa, né prestando il loro assenso alla donazione.

A render ancor più complicata questa materia è intervenuta la legge 80/2005, che ha innovato la disciplina del codice civile sulle donazioni.

La prima novità è che l’azione di restituzione può essere intrapresa dal legittimario leso o pretermesso solo se non siano decorsi 20 anni dalla trascrizione della donazione. Ciò significa che solo trascorsi i 20 anni, il terzo acquirente di un immobile donato non correrà più rischi.

Ecco il motivo per cui gli istituti finanziari, che diventano proprietari dell’immobile donato fintanto che esiste un mutuo da loro erogato, in genere rifiutano di accettare un tale rischio per 10 o 20 anni.

 

Cosa fare in questo caso? Vi sono diverse soluzioni a seconda delle situazioni.

Se il donante è deceduto da meno di 10 anni, l’azione di restituzione potrà essere esercitata entro i 10 anni dalla morte del donante al verificarsi di tutte le condizioni sopra riportate. In questo caso il rimedio giuridico consiste nella rinuncia espressa da parte di tutti i legittimari (a condizione di conoscere tutti i legittimari esistenti) al diritto di opposizione (detto anche acquiescenza alla donazione) e all’azione di riduzione o quanto meno all’azione di restituzione verso terzi ex art. 563 c.c., rinuncia valida e possibile dopo la morte del donante.

Se il donante è deceduto da più di 10 anni: in questo caso, secondo l’orientamento prevalente in tema di prescrizione, confermato anche dalle Sezioni Unite della Cassazione, il diritto ad agire in riduzione deve ritenersi prescritto per cui non vi è più alcun rischio per l’acquirente, perché le azioni di riduzione e restituzione non potranno più essere esercitate.

Se sono decorsi più di 20 anni dalla data della donazione, se non vi è stata opposizione da parte del coniuge o di parenti in linea retta, l’azione di restituzione non potrà più essere esercitata e pertanto non c’è più alcun rischio per l’acquirente.

 

Ma vi è un altro escamotage

Negli ultimi anni la normativa, onde evitare un blocco delle intermediazioni immobiliari, è venuta incontro a tutti coloro che siano proprietari per donazione di un immobile prevedendo la stipula di un’assicurazione pensata ad hoc che tenga indenni il beneficiario, l’acquirente o il soggetto mutuante, dal danno economico che subirebbe a seguito di esito favorevole dell’azione di restituzione da parte di terzi legittimari che abbiano acquisito un diritto sull’immobile.

Viene denominata “donazione sicura” o “polizza donazione assicurata” e si tratta di un contratto da stipulare con una compagnia assicuratrice che copra tali rischi per tutto il ventennio. Il pagamento del premio è anticipato ed unico e viene calcolato sul valore dell’immobile che si intende vendere. Tanto per dare un esempio, se si assicura una somma di € 450.000,00, verrà pagato un premio di circa € 1.400,00 una volta sola al momento della sottoscrizione.

Cosa deve fare, dunque, chi intende porre in vendita un immobile che proviene da donazione e per il quale non siano decorsi ancora i 20 anni dalla stipula o i 10 anni dalla morte del donante?

Anzitutto si può chiedere una consulenza preliminare ad un professionista esperto del settore immobiliare (avvocati, notai) che potrà anche suggerirvi a chi rivolgervi per l’eventuale stipula dell’assicurazione e, successivamente affidarsi ad una agenzia di intermediazione immobiliare che sia esperta in donazioni ed al corrente dell’esistenza della tipologia delle soluzioni suindicate.

Diffidate dall’agenzie immobiliari che non vi danno prontamente una delle soluzioni possibili e che non conoscono l’istituto dell’assicurazione per la donazione. Si tratta certamente di professionisti che non sono aggiornati e che non potranno garantirvi una vendita serena. (La notizia di Ginevra/Inform)

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